외지인 서울 아파트 매입 3년 6개월 만에 최대. 최상목 "그린벨트 풀어 8만호...향후 6년간 42만호 공급". 그린벨트 해제 대상 1호는 송파·하남?…토허구역 첫 지정. "8·8 부동산 정책 '기대 이상'"

서울 아파트 시장에서 외지인 매입이 급증하고 있는 가운데, 이는 서울 아파트값의 상승세와 미래에 대한 불안 심리가 반영된 결과로 분석되고 있습니다. 최근 3년 6개월 만에 외지인 서울 아파트 매입이 가장 많은 수치를 기록하며, 서울 아파트 시장의 과열이 심화되고 있습니다.

주요 내용

1. 외지인 매입 증가:
   • 6월 외지인 매입: 서울 외 거주자가 서울 아파트를 매입한 사례는 약 1,400건으로, 전월 대비 31% 증가했습니다. 이는 2020년 12월 1,831건 이후 가장 많은 수치입니다.
   • 지역별 차이: 반면, 서울 외 지역에서 외지인이 아파트를 매입한 사례는 전월 대비 12.5% 감소했습니다.
2. 시장 반응:
   • 서울 광진구 사례: 서울 광진구에서는 6월 한 달 동안 234건의 아파트 매매 거래 중 절반 이상이 서울 외 지역에서 온 구매자들에 의해 이루어졌습니다.
   • 지방에서의 이동: 경기도 및 지방에서 서울로 이동해 아파트를 구매하는 사례가 늘어나고 있으며, 대출을 많이 받아 구매하는 경우도 많습니다.
3. 전문가 분석:
   • 미래에 대한 기대: 박원갑 KB금융 부동산전문위원은 “서울 아파트가 미래의 인구 감소 충격에도 덜 영향을 받을 것이라는 기대가 반영되었다”고 분석했습니다.
4. 거래량 증가:
   • 거래량 추세: 지난달 서울의 아파트 거래량은 이미 5,700건을 넘어서며, 6월보다도 많은 거래량이 기록될 것으로 보입니다.

서울의 아파트값이 오르면서 외지인들의 매입이 늘어나고 있으며, 이는 서울 아파트에 대한 강한 수요와 함께 시장의 과열을 시사합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

최상목 "그린벨트 풀어 8만호...향후 6년간 42만호 공급"

최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 2024년 8월 8일 부동산 관계장관회의에서 서울과 수도권의 주택 공급을 대폭 확대할 계획을 발표했습니다. 이 계획에 따르면, 향후 6년간 서울과 수도권에 42만 7000호 이상의 주택을 공급할 예정이며, 이 중 8만 호는 서울 인근 그린벨트를 해제해 확보할 계획입니다.

주요 내용:

1. 주택 공급 확대:
   • 그린벨트 해제: 서울 인근 그린벨트를 해제하여 8만 호 이상의 신규 택지를 확보.
   • 총 공급량: 서울과 수도권에 총 42만 7000호 이상의 주택을 공급 예정.
   • 추가 공급: 서울과 수도권 선호도가 높은 지역에 21만 호 이상 추가 공급.
   • 3기 신도시 등: 수도권 공공택지의 토지 이용 효율화를 통해 2만 호 이상 추가 공급.
2. 비아파트 공급 확대:
   • 비아파트 신축 및 매입임대: 빌라 등 비아파트를 11만 호 이상 신축 매입하여 신속히 공급.
   • 비아파트 매입임대 규모 확대: 기존 계획 12만 호에서 16만 호 이상으로 증가.
3. 수요 관리 및 투기 방지:
   • 유동성 및 가계대출 관리: 시중 유동성과 가계대출 관리를 강화하고 투기 수요 차단.
   • DSR 규제: 9월 1일부터 스트레스 DSR 2단계를 예정대로 시행하며, DSR 규제를 점진적으로 내실화 및 확대.

정부는 이와 같은 주택 공급 및 수요 관리 방안을 통해 서울 및 수도권의 주택 시장 안정화를 도모할 계획입니다.

 

 

 

 

 

 

 

그린벨트 해제 대상 1호는 송파·하남?…토허구역 첫 지정

 

정부가 서울 송파구와 경기도 하남시 경계지 일대를 토지거래허가구역으로 지정한 것은 그린벨트 해제와 관련된 중요한 조치입니다. 이는 정부의 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’ 발표에 따른 첫 번째 조치로, 향후 신규 택지 후보지로 포함될 가능성이 높습니다. 다음은 이번 조치의 주요 내용과 전망입니다:

1. 토지거래허가구역 지정 배경

• 정부 발표: 8일 정부는 12년 만에 서울과 서울 인접 그린벨트 해제안을 포함한 주택공급 확대방안을 발표했습니다.
• 목표: 투기세력을 차단하고 주거안정을 위한 조치로서 서울과 인접한 그린벨트 지역의 토지거래를 허가제도로 관리하기 위해 송파구와 하남시 경계지 일대를 지정했습니다.

2. 지정 지역 및 면적

• 지정 지역: 서울 송파구 방이동, 오금동, 마천동과 경기도 하남시 감일동, 감북동, 초이동, 감이동 일대.
• 총 면적: 10.59㎢
• 지정 기간: 2024년 8월 13일부터 12월 31일까지

3. 토지거래허가구역 내 거래 규제

• 규제 내용:
  • 주거지역: 60㎡ 초과 시 허가 필요
  • 상업지역: 150㎡ 초과 시 허가 필요
  • 공업지역: 150㎡ 초과 시 허가 필요
  • 녹지지역: 100㎡ 초과 시 허가 필요
  • 농지: 500㎡ 초과 시 허가 필요
  • 임야: 1000㎡ 초과 시 허가 필요
  • 기타 용도지역: 60㎡ 초과 시 허가 필요

4. 향후 계획 및 기대 효과

• 신규 택지 후보지: 이번 토지거래허가구역 지정은 서울 그린벨트 해제 후 최초로 신규 택지 후보지로 포함될 가능성이 높습니다.
• 입지 평가: 송파구와 하남시 일대는 올림픽선수기자촌(올선), 둔촌 등과 가까운 위치로, 주거지로서 유망하다는 평가를 받고 있습니다.
• 무주택자 기대: 이 지역에 수 만 세대의 주택이 공급된다면 무주택자들에게 좋은 주거 기회를 제공할 수 있을 것으로 보입니다.

5. 전문가 의견

• 김제경 투미부동산컨설팅 소장: 지정된 지역은 그린벨트를 해제하고 신규 택지로 개발할 유력한 지역으로 평가하고 있으며, 향후 주거지 공급에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 분석하고 있습니다.

이번 조치는 그린벨트 해제와 신규 주택 공급 확대를 위한 중요한 첫걸음으로, 앞으로의 정책 시행과 지역 개발에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

그린벨트 해제해도 입주까지 8~10년…당장 불 붙은 집값 잡기엔 역부족

 

정부의 그린벨트 해제와 재건축·재개발 지원책이 발표되었지만, 시장에서는 이들 대책이 즉각적인 집값 안정에 크게 기여하지 않을 것이라는 의견이 많습니다. 주요 내용과 시장 반응은 다음과 같습니다:

정부의 그린벨트 해제 및 재건축·재개발 지원책

1. 그린벨트 해제
   • 목표: 서울과 서울 인근의 그린벨트를 해제하여 주택 공급을 확대하겠다는 계획.
   • 규모: 11월에 서울 지역 1만 가구 이상을 포함한 5만 가구 규모 신규 택지 발표 예정.
   • 진행 기간: 그린벨트 해제 후 공공주택지구 지정, 지구계획 수립, 토지보상 등 절차를 거쳐 입주까지는 8~10년 소요될 것으로 예상됨.
2. 재건축·재개발 지원책
   • 1주택 원조합원 취득세 40% 감면: 재건축·재개발 원주택 보유자에 대해 취득세를 감면.
   • 용적률 상향 및 의무 임대주택 비율 하향: 용적률을 법적 상한선까지 추가 허용하고 임대주택 비율을 하향 조정.
   • 임대주택 인수가격 상향: 임대주택 인수가격을 현행 대비 1.4배로 상향.
   • 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지: 재건축 초과이익 환수제를 폐지할 예정이지만, 국회 논의가 필요.

시장 반응

1. 그린벨트 해제의 한계
   • 개발 속도: 그린벨트 해제 후 신규 택지 발표부터 입주까지 8~10년이 걸리기 때문에, 현재의 급등하는 집값을 즉각적으로 잡기에는 부족하다는 지적.
   • 강남권 집값: 서울 북부 지역의 그린벨트는 대부분 산지라 강남권 위주로 해제될 가능성이 높아, 강남 집값 안정에는 효과가 제한적일 것이라는 분석.
   • 녹지 면적 부족: 서울은 녹지 면적이 부족하여 그린벨트 해제로 도시 녹지를 더 줄이는 것은 장기적으로 문제가 될 수 있다는 우려.
2. 재건축·재개발 지원책의 제한적 효과
   • 실제 영향 미미: 재건축 원조합원 취득세 감면이 사업에 큰 영향을 미치지 않으며, 임대주택 인수가격 상향도 원가 인정 부족 등의 문제로 제한적이라는 지적.
   • 정책 효과: 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 서울의 주택가격 상승과 장기적인 주거 불안 문제를 해결하기에는 부족하며, 특히 강남권과 마용성 지역의 신축 수요를 대체할 수 있는 공급 대책은 부족하다고 평가.
3. 법안과 정책의 현실화
   • 법 개정 속도: 재건축·재개발 촉진법 제정과 도시정비법 개정안의 국회 통과 속도가 정책의 실제 효과를 좌우할 것으로 보이며, 관련 법안의 개정과 시행령 개정이 중요한 변수가 될 전망.

종합 평가

정부의 그린벨트 해제와 재건축·재개발 지원책은 장기적인 주택 공급 확대에는 기여할 수 있지만, 현재의 급격한 집값 상승을 즉각적으로 안정시키기에는 한계가 있다는 평가가 지배적입니다. 특히, 강남권의 집값 안정과 같은 당면한 문제를 해결하기 위해서는 더 실질적이고 신속한 대책이 필요하다는 의견이 많습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

"빌라사도 1주택 해드립니다"…시장은 회의적

• 비아파트 6년 단기 등록임대 도입
• 1세대1주택 특례 적용, 취득·종부·양도세 산정시 주택수 제외
• "빌라는 다주택자 규제 완화에 따라 시장수요 움직여"

정부가 발표한 비아파트 시장 활성화 대책에 대한 시장 반응은 상당히 신중합니다. 주요 내용과 시장 반응을 정리하면 다음과 같습니다:

정부의 비아파트 시장 활성화 대책

1. 1세대 1주택 특례 적용
   • 소형주택 구입 시: 신축 소형주택을 구입하고 6년 단기 임대 등록을 하면, 취득세, 종부세, 양도세 산정 시 주택수에서 제외되는 특례 적용.
   • 세제 혜택 연장: 장기 일반 임대주택과 공공 지원 임대주택에 대한 취득세 및 재산세 감면 일몰 기한을 2027년 12월까지 연장.
2. 취득세 감면
   • 공동주택 및 오피스텔: 면적 60㎡ 이하의 경우 취득세 면제, 60~85㎡는 50% 감면.
   • 재산세 감면: 면적 40㎡ 이하의 공동주택, 오피스텔, 다가구는 재산세 면제, 4060㎡는 75% 감면, 6085㎡는 50% 감면.
3. 청약 시 무주택 인정 확대
   • 비아파트 청약: 면적 60㎡ 이하, 수도권 1억 6000만원, 지방 1억원 이하에서 면적 85㎡ 이하, 수도권 5억원, 지방 3억원 이하로 확대.
4. 생애 최초 소형주택 구입 시 취득세 감면
   • 대상: 전용 60㎡ 이하, 취득가격 3억원 이하(수도권 6억원 이하) 다가구, 연립·다세대, 도시형 생활주택.

시장 반응

1. 회의적인 시각
   • ‘126% 룰’: 정부의 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 공시가격의 150%에서 126%로 강화한 점이 빌라 시장에 부정적인 영향을 미쳤다는 지적이 있습니다. 이로 인해 빌라 가격이 하락하고 대출금액이 줄어드는 악순환이 발생하고 있다는 우려가 제기되고 있습니다.
   • 신뢰 문제: 김나래 주거안정연대 대표는 정부의 임대사업자 정책에 대한 신뢰가 떨어졌으며, 더 파격적인 대책이 필요하다고 강조했습니다.
2. 자생적인 시장 수요 문제
   • 다주택자 규제: 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 비아파트 소형주택의 수요가 다주택자 규제 완화와 폐지 여부에 따라 움직인다고 언급하며, 세제 혜택만으로는 충분하지 않다고 평가했습니다.

종합 평가

정부의 대책은 비아파트 시장에 대한 세제 혜택을 확대하고, 비아파트의 청약 시 무주택자로 인정하는 범위를 넓히는 등의 노력을 포함하고 있습니다. 그러나 시장의 신뢰를 회복하고, 실제 수요를 증진시키기 위해서는 추가적인 조치가 필요하다는 의견이 많습니다. 특히 빌라 시장의 활성화를 위해서는 다주택자 규제 완화와 같은 보다 근본적인 변화가 필요하다는 목소리가 큽니다.

 

 

 

 

 

 

정부의 비아파트 주택 공급 대책과 관련한 최근 뉴스

1. 비아파트 주택의 감소:

• 서울의 비아파트(빌라, 다세대주택 등) 공급이 급격히 줄어들고 있음. 올해 상반기 비아파트 준공량이 최근 10년 평균의 절반 수준, 서울에서는 4분의 1로 감소.

2. 정부의 비아파트 대책:

• 청약 시 무주택자로 인정: 수도권에서 5억원 이하, 85㎡ 이하의 비아파트를 구매하면 청약 시 무주택자로 인정.
• 세제 혜택 연장: 수도권의 6억원 이하, 60㎡ 이하 신축 소형주택을 구입하면 취득세, 종부세, 양도세를 주택 수에서 제외. 이 혜택은 2027년 12월까지 연장.
• 1세대 1주택 특례: 1주택자가 소형주택을 구입해 6년 단기임대를 사업자 등록하면 1세대 1주택 특례 적용.

3. LH의 신축 매입 계획:

• 신축매입 공공주택: LH는 내년까지 수도권에서 신축매입 공공주택 11만호 이상을 사들여 전월세로 공급할 계획.
• 서울 지역: 서울에서는 비아파트 공급이 정상화될 때까지 무제한으로 매입.
• 분양전환형 주택: 5만호는 60~85㎡ 중형평형 위주로 6년 거주 후 분양 가능.

4. 향후 계획:

• 교통 요지 공급: 3~4인 가족 단위 가구를 위한 충분한 면적의 분양 전환형 주택을 교통 요지에 공급할 계획.

이러한 대책은 비아파트 주택의 공급 부족을 해소하고, 청약 기회를 확대하며, 중장기적으로 주택 시장의 균형을 맞추기 위한 정부의 노력의 일환입니다.

 

 

 

 

 

 

 

급등한 집값 누르고 내수 살려야 하는데…주담대 묶고 금리 풀자 [송성훈 칼럼]

송성훈 기자의 칼럼에서는 한국 경제의 주택시장과 금리 정책에 대한 현재 상황과 해결 방안을 다루고 있습니다. 핵심 내용은 다음과 같습니다:

문제 제기

1. 부동산 시장과 금리 정책:
   • 한국은 현재 부동산 시장의 급등과 내수 침체라는 두 가지 문제에 직면해 있습니다.
   • 높은 금리가 서민과 중소업체에게 부담을 주고 있으며, 경제의 전반적인 회복을 저해하고 있습니다.
2. 금리 인하의 제약:
   • 고금리로 인해 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 대출 규제가 강화되었지만, 집값 상승을 억제하는데 한계가 있습니다.
   • 따라서 금리 인하가 지연되고 있으며, 이는 내수 경제의 회복을 늦추고 있습니다.

해결 방안

1. 정책 조합 필요성:
   • 1990년대 미국의 사례를 참고하여, 과감한 금리 인하와 대출 규제 강화를 동시에 추진하는 정책 조합을 제안합니다.
   • 이를 통해 내수 경제를 살리고, 집값 상승을 억제할 수 있을 것으로 보입니다.
2. 주택 공급 확대:
   • 주택 공급을 늘려야 하며, 단발성이 아닌 지속적인 공급 확대가 필요합니다.
   • 정부는 공급 대책을 발표하겠다고 했지만, 시장의 신뢰를 얻기 위해서는 지속적인 신호가 필요합니다.
3. 정치권 협조:
   • 경제 회복을 위해 정치권의 협조가 필수적입니다.
   • 정책의 효과를 극대화하려면 정치적인 지원과 협력이 필요합니다.

결론

• 정책 균형: 한국은 주택 시장과 금리 정책 간의 균형을 맞추기 위해, 대출 규제를 강화하면서 금리를 인하하는 정책 조합이 필요합니다.
• 지속적인 대응: 지속적인 주택 공급과 정치권의 협조가 경제 회복의 핵심 요소가 될 것입니다.
• 정치적 안정성: 경제 정책이 제대로 작동하기 위해서는 정치적 안정과 협력이 중요합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

"8·8 부동산 정책 '기대 이상'"

신한투자증권이 최근 발표한 8·8 부동산 정책에 대한 분석에서, 건설 업종의 수혜가 예상되며 특정 기업들이 주목받고 있습니다. 이번 정책은 주택 공급 확대와 도시 정비 사업의 속도 제고를 주요 내용으로 하고 있어, 건설사와 관련 업종에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

건설 업종 수혜 예상 기업:

1. HDC현대산업개발
   • 도시 정비 사업에 적극적으로 참여하고 있으며, 정책의 혜택을 가장 크게 받을 것으로 예상됩니다. 주택 사업에서의 다각화된 접근 방식이 긍정적인 평가를 받고 있습니다.
2. 한샘
   • 건설 외에도 인테리어와 관련된 사업을 진행하는 한샘은 주택 공급 확대 정책의 수혜를 볼 수 있는 기업으로 꼽히고 있습니다.
3. GS건설
   • 도시 정비 사업에서의 강자로 평가받고 있지만, 리스크 관리 강화 기조로 인해 정책 수혜가 과거에 비해 다소 줄어들 수 있다는 전망이 있습니다.
4. 현대건설
   • 도시 정비 사업 수주 잔고가 많아, 정책에 따른 수혜가 기대됩니다.
5. 자이에스앤디
   • 중소형 건설사로서 소규모 정비 사업이 많아, 정책의 긍정적인 영향을 받을 가능성이 높습니다.
6. 시멘트사
   • 주택 착공과 밀접한 관련이 있는 시멘트사도 정책의 수혜를 기대할 수 있습니다.

정책 내용 요약:

• 도시정비사업 속도 제고 및 부담 경감: 도시 정비 사업을 신속히 진행하고, 관련 부담을 줄이기 위한 조치.
• 비아파트 시장 정상화: 아파트 외의 주택 시장을 정상화하려는 노력.
• 서울·수도권 신규 택지 확대: 서울 및 수도권 지역에 신규 택지를 추가 공급.
• 수도권 공공택지 신속 공급: 공공택지를 빠르게 공급하여 주택 공급을 늘리기 위한 조치.
• 주택공급 여건 개선: 주택 공급에 필요한 다양한 여건을 개선하여 공급을 확대.

이번 정책은 주택 공급 확대와 관련된 다양한 조치를 포함하고 있어, 건설 업종 및 관련 기업들의 기대감이 높아지고 있습니다.