180억 아리팍, 공시가 75억으로 증여… 내년부터 '감정평가'로 꼼수 증여 막는다. 초고가 아파트·호화 단독주택. 시가에 맞춰 상속·증여세

 
 
 
국세청이 초고가 아파트와 호화 단독주택을 포함한 주거용 부동산의 상속·증여세 과세 체계를 개선하기 위해 부동산 감정평가 제도를 내년부터 확대 시행할 계획을 설명하고 있습니다. 주요 내용을 요약하면 다음과 같습니다:

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1. 개정안의 주요 내용

• 주거용 부동산 감정평가 확대:
  • 기존에는 비주거용 '꼬마빌딩'에 한정되었던 감정평가 대상이 내년부터 초고가 아파트와 호화 단독주택으로 확대.
  • 상속·증여 신고가액이 추정시가보다 5억 원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상일 경우 감정평가 의무화.
• 감정평가 신고 혜택:
  • 납세자가 스스로 감정가액으로 신고하면 최대 500만 원의 감정평가 수수료 공제 혜택 제공.
  • 추가 평가 절차 없이 조기 상속·증여세 결정 가능.

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2. 정책 배경 및 필요성

• 초고가 부동산의 공시가격과 시가 차이:
  • 일부 고가 주택의 공시가격이 시가의 절반 수준에도 미치지 않아 과세형평성 문제가 제기됨.
  • 예시:
    • 서울 서초 아크로리버파크 (180억 시가 → 75억 공시가, 41.7% 수준).
    • 서울 용산 나인원한남 (220억 시가 → 86억 공시가, 39.1% 수준).
• 역전현상의 문제:
  • 중형 아파트가 시가 기준으로 증여세를 내는 반면, 초고가 아파트는 낮은 공시가격을 기준으로 세금을 납부, 세금 역전 현상 발생.
  • 예시:
    • 타워팰리스(70억) 증여세: 13.7억 원.
    • 트리마제(40억) 증여세: 15.2억 원.
    • 타워팰리스가 더 비싼데도 세금이 적음.

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3. 향후 감정평가 대상 확대

• 국세청은 주거용 초고가 부동산 외에도 다음 부동산 및 자산으로 감정평가 강화를 검토 중:
  • 골프장, 호텔, 리조트.
  • 서화, 골동품.
  • 부동산 과다 보유 법인의 자산.

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4. 기대 효과

• 과세 형평성 강화:
  • 고액 자산가들의 '공시가격 꼼수'를 차단해 세 부담 공정성 확보.
• 국세 수입 증대:
  • 초고가 주택과 호화 자산의 실질적 가치에 기반한 과세로 세수 증가 예상.

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5. 향후 과제

• 감정평가 기준 정교화:
  • 다양한 부동산 유형에 적합한 평가 기준 마련.
• 추가 세금 부담 논란:
  • 부동산 소유자들이 증가한 세 부담에 반발할 가능성에 대한 대응책 필요.
• 부동산 시장 영향:
  • 고가 주택 증여 및 상속이 줄어들며 시장에 단기적 영향을 미칠 가능성.

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결론:
이번 개정은 초고가 부동산의 낮은 공시가격을 활용한 증여세 회피 문제를 해결하고자 하는 정책으로, 부동산 과세 형평성을 강화할 전망입니다. 그러나 추가적인 세금 부담과 감정평가 절차의 복잡성에 따른 납세자들의 불만 가능성도 함께 관리가 필요할 것입니다.